В феврале этого года исполнилось четыре года со дня создания нашей организации — УК “Хибины-Сервис”. На сегодняшний день это одна из ведущих управляющих компаний города Апатиты, которая обслуживает 66 многоквартирных домов общей площадью 250,6 тысячи квадратных метров.
Что отремонтировано
С 2014 года компания выполнила работ и оказала услуг на 186,5 млн руб., в том числе на 45,5 млн руб. — текущий ремонт общего имущества.
В частности, в 65 домах произведен текущий ремонт кровли на общей площади 29436 кв. метров стоимостью 14,9 млн рублей. Отремонтированы 20636 погонных метров панельных швов в 54 домах стоимостью 6,4 млн рублей. В 19 домах в подвальных помещениях произведен капитальный ремонт по замене розлива холодного водоснабжения на 3,4 млн рублей. В 42 домах произведен косметический ремонт цоколей и входов в подъезды стоимостью 4 млн рублей. В 46 домах заменены 223 задвижки на 1,5 млн рублей. В 53 домах заменены трансформаторы в электрощитовых. Косметический ремонт сделан в 46 подъездах.
Кроме того, производились работы по установке светодиодных светильников, замене изношенных труб горячего и холодного водоснабжения, канализации, ремонту системы отопления, крылец, примыканий козырьков, устранению последствий залития с кровли, ремонту ограждений лестничных маршей и установке перил, ремонту отдельных участков дорожного покрытия и отмосток, замене почтовых ящиков, установке скамеек и урн около подъездов, вырубке деревьев, осуществлялся покос травы и т. д.
Итогом всей этой большой работы стало значительное улучшение общего состояния жилого фонда, находящегося у нас в управлении, по сравнению с тем, что было на момент начала обслуживания домов. Тем не менее проблем остается более чем достаточно.
В первую очередь это касается ремонта кровель домов. Как говорят отдельные жильцы: “Делают, делают крышу, а она все течет и течет”. В чем проблема?
Как было отмечено выше, всего с 2014 года наша управляющая компания произвела аварийный ремонт крыш по заявкам жителей (устройство кровельного материала в один слой отдельными местами) на общей площади 29,4 тыс. кв. м, это около 50 процентов общей площади крыш наших домов. Причем, если в 2015 году, для того чтобы выполнить все заявки, пришлось отремонтировать 9847 кв. м кровли, в 2016 году — 8881 кв. м, то в 2017 году ремонт состоялся на площади 6315 кв. м. То есть в 2017 году потребовалось произвести ремонт на площади в полтора раза меньше, чем было двумя годами ранее, и это подтверждает положительный результат предыдущих ремонтов. Проблема с протечками стала менее острой, чем была три года назад, когда мы принимали дома в управление, тем не менее она остается.
Старые крыши
Основная причина сложившейся ситуации — отсутствие капитального ремонта крыш. Большая часть домов находится в эксплуатации от 30 до 50 лет. За это время на всех домах должно было пройти от трех до пяти капитальных ремонтов. В соответствии с нормативными документами, срок эксплуатации покрытия кровель из рулонных материалов составляет десять лет. На 90 процентах домов, принятых нами в управление в 2014-2015 годах, капитального ремонта крыши (замена утеплителя и кровельного покрытия) не было ни разу.
Аварийный ремонт крыш по заявкам жителей, который делаем мы, позволяет минимизировать возможные протечки, но из-за превышения срока эксплуатации кровель невозможно гарантировать, что они вновь не протекут.
Средняя стоимость текущего ремонта крыши одного дома составила в 2017 году 65 тыс. руб., а всего стоимость текущего ремонта 53 домов, отремонтированных нами, сопоставима со стоимостью капитального ремонта одного дома. В свою очередь, решение о проведении капитального ремонта относится к полномочиям собственников жилья. И это решение стоит немалых денег.
Не менее острая проблема с ремонтом подъездов. Нам пишут заявления: “Живу в доме с 1970 года, и ни разу не проводился ремонт подъезда”. Хотелось бы сразу спросить: а где вы были раньше? Почему не обращались с этим вопросом в администрацию города, когда квартиры находились в государственной и муниципальной собственности, или в УК “Апатиты-Комфорт”?
Возможности не безграничны
За три с небольшим года обслуживания жилых домов города наша управляющая компания отремонтировала подъездов больше, чем было сделано по этим домам за предыдущие десятилетия. Но наши возможности не безграничны. Деньги, поступающие от жителей, мы направляем в первую очередь на выполнение работ по замене инженерных сетей, ремонту крыши, панельных швов, инженерных сетей и т. д. Если деньги остаются, делаем косметические ремонты подъездов, занимаемся благоустройством территории. К примеру, в этом году планируем произвести ремонт 15 подъездов, косметический ремонт входов в подъезды и цоколей на 12 домах, приобрести и установить одну детскую площадку.
Хочу заметить, что очень часто неприглядное состояние подъездов — следствие не столько длительной эксплуатации домов, а отношения самих жильцов к общему имуществу (сломанные ограждения, сожженные перила и почтовые ящики, надписи и царапины на стенах и т. п.).
Кто-то жалуется: “Я плачу деньги, а вы ничего не делаете”. При этом человек живет в тепле, исправно пользуется горячей и холодной водой, электроэнергией, подъезды и придомовую территорию убирают дворники, вывозится мусор, очищается снег, выполняются заявки по ремонту общего имущества. Для того, чтобы все это обеспечить, затрачивается труд многих людей. Тем не менее, с точки зрения отдельных жителей, если косметический ремонт подъезда не выполнен, значит, управляющая компания бездействует.
Когда мы идем в магазин, мы не требуем, заплатив три тысячи рублей, чтобы нам дали товар на десять тысяч. Почему-то в сфере ЖКХ многие считают нормальным требовать выполнения работ и услуг на суммы большие, чем оплачено жителями. Извините, но чудес не бывает.
Сегодня в Апатитах по сравнению с другими городами один из самых низких тарифов по оплате за содержание и ремонт жилья. По расчетам администрации города, утвержденным решением городского Совета депутатов от 25 апреля 2017 года №492, в домах без лифтов эта плата должна составлять около 27 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц. По факту же жителями большинства домов города установлена плата значительно ниже указанной величины.
Несмотря на то, что деньги жителей наших домов поступают на единый счет управляющей компании, мы ведем учет состояния расчетов по каждому дому и, исходя из этого, принимаем решения о проведении тех или иных работ. В то же время, если возникает надобность в работах аварийного характера, мы их проводим независимо от наличия или отсутствия денег на счете дома, в том числе и за счет привлечения кредитов банка.
В целом же проведение работ по домам, где отсутствуют деньги, это путь к банкротству предприятия, что для нас неприемлемо. Именно благодаря такой позиции наша управляющая компания достаточно стабильно уже четвертый год работает в сфере ЖКХ, обеспечивает в целом нормальный уровень обслуживания жилых домов и при этом своевременно и в полном объеме выплачивает заработную плату и налоги, рассчитывается с подрядчиками и поставщиками.
Общая собственность жильцов
Мы сделали все необходимое, чтобы расчеты между нашей управляющей компанией и жильцами были предельно прозрачными. Все коммунальные платежи за потребленные электроэнергию, отопление, горячую и холодную воду, газ поступают непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций, минуя счет управляющей компании. Платежи же за содержание и ремонт жилья, поступающие нам, имеют целевую направленность, и в договоре управления оговорено, сколько средств должно направляться на содержание общего имущества, а сколько на текущий ремонт. И проверить фактическое использование средств достаточно легко, было бы желание. Нужна помощь — приходите, поможем.
Если у нас в частной собственности жилой дом, при необходимости ремонта этого дома мы не ждем помощи со стороны. Находим средства и ремонтируем. Многоквартирный жилой дом — такой же частный дом, только находящийся не в индивидуальной, а в совместной общедолевой собственности всех жителей дома.
Нам всем необходимо понять, что ничего в этой жизни не бывает просто так и не сваливается с небес. Любая работа и услуга стоят денег. И если мы хотим, чтобы наше жилье находилось в надлежащем состоянии, а не превращалось в неликвид, необходимо его беречь и принимать решения, позволяющие обеспечить достойное проживание.
Сегодня в Апатитах в сфере обслуживания жилых домов сложилась довольно уникальная ситуация. С одной стороны, уже три года назад мы решили проблему прямых расчетов с населением за коммунальные услуги (на федеральном уровне ее не могут решить до сих пор). С другой стороны, после развала УК “Апатиты-Комфорт” вместо гегемонии одной компании в городе сложились реальные рыночные взаимоотношения между несколькими достаточно эффективно работающими управляющими компаниями, которые позволяют поддерживать качество обслуживания жилых домов на вполне приемлемом уровне, даже с учетом имеющихся проблем.
Пользуясь случаем, поздравляю всех работников жилищно-коммунального хозяйства с нашим профессиональным праздником, который в этом году отмечается 18 марта. Спасибо вам за ваш труд! Здоровья вам и благополучия!
Сергей Лесников,
генеральный директор ООО “УК “Хибины-Сервис”.
